不需要買房、不需要龐大資金、小資族也能參與
怪物等級投資技術公開！

靠薪資存款、靠投資股票真的能穩定實現財務自由嗎？
法規已上路，現在正是小資族創造收租人生的最佳時機
【二房東實戰的35堂課】不買房也能合法收租

曾任中國最大租房平台營運長，現為合法的職業二房東Tody教你改變財務體質，
用少少的錢開啟收租人生，年投報率40%以上！
物件哪裡來？為什麼投報率這麼高？如何與大房東溝通？如何讓租金成為收入？
從開發、裝修、招租到管理，解鎖合法二房東需要的技能！

輔導超過百位學員，實現收租300間以上的Tody，以實戰經驗告訴你租房投資術的獲利眉角，不但能改善自己的住房品質，還能大幅降低租金壓力，甚至帶來穩定的第二收入。書中除了經驗分享，Tody更精闢分析說明現今房市趨勢，針對無經驗的人以及想接觸這個領域的新手，給予貼近現實的建議和實踐方式。

◎誰適合這本書？
1.想要學習一技之長、創造穩定的第二收入
2.想要踏入房地產領域卻苦無起始資金
3.剛接手家裡的老公寓，想出租又不知如何處理
4.已經是房東，但被房客煩到不行

◎高房價時代投資房地產，就從租賃開始！
【高投報率的獲利模式不藏私】
提升報酬率的關鍵，無非是控制裝修成本或者提高租金收入，而租金有一定的天花板，裝修成本卻是可以自己掌控的。學會把錢花在刀口上，每間房子的投入資金控制在30萬以內，就能同時確保出租品質、又能帶來豐厚的收益。

【為什麼最推薦經營共生公寓】
共生公寓已是世界潮流，雖然管理的細緻度較高，但是以投資角度來說，風險最低，投入的資金門檻也低，所需的裝修資金只有隔套房的十分之一，因而投報率能拉得更高，不僅能翻轉你的財務體質，更別說共生公寓為自己和租客帶來人際溫暖的諸多好處！

【老房挑出黃金屋的超級秘訣】
30年～40年的中古公寓會是最適合的標的。但並非每一間房子都適合拿來操作，還需要考慮地點、樓層、周邊環境、屋況、格局，樓道梯間及鄰居也都是觀察點，才能兼顧出租的「賣相」、改造成本、居住意願和將來的經營過程！

【與房東、租客交手一點都不難】
對房東「說好説滿，不如說話溫暖」，說哪些話可以提升好感度，說哪些關鍵點可以讓房東超想把房子租給你，請先做好準備再去見屋主。對租客先制定好遊戲規則，才能降低日後發生衝突和養出「媽寶租客」的機率。

【租金翻倍的裝修密笈】
小成本創造大驚喜，從「天」、「地」、「壁」三個面向來著手，省下設計和裝修成本又能提高住屋品質和租金！

名人推薦

◎強力推薦（按首字筆劃排序）
何桂育/巴黎不打烊
房業涵/知名新聞主播 
張金鶚/國立清華大學科技管理學院榮譽講座教授
楊佳璋/台灣設計聯盟理事長
賣厝阿明/房地產友善第三方知識平台

作者

Tody 陶迪

2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業，選擇包租作為事業的新起點，致力於用自己的力量改善租房環境。從第一間改造公寓的實驗開始，發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式，2017年成立「一米好居品牌公寓」與「TODY的不買房包租術」，開班教授「輕資產包租實戰班」，希望藉由課程讓更多人一起參與租房市場的改革。如果你也不滿意自己的租房環境，一起動手加入吧！

粉絲專頁：https://www.facebook.com/todyassetlight

目錄

自序 打開財務智商腦，永遠不嫌晚

第一章 租房迷思
1不買房也可以當包租公
2房價越高越要聰明租房
3買房出租 v.s 租房轉租
4給二房東包租，屋主為什麼不自己賺就好了？
5包租、代管大不同

第二章 二房東的獲利模式
1空間與時間的交互作用
2二房東起手式—先決定經營模式
3了解你的租客—租房的分眾市場
4為什麼共生公寓的凶宅發生機率最低
5共生公寓已成為世界潮流
6共生公寓成功的五大心法
7共生公寓的多元客群
8獲利公式 — 價差、租期、裝修成本
9跟我這樣做—創造60%以上的年報酬率

第三章 找到你的起家厝
1老房挑出黃金屋
2物件哪裡來

第四章  與房東過招
1看房前的準備工作
2屋主溝通術
3六種屋主的六種情結
4簽約請你這樣做

第五章 與租客交手
1為你的「共居實境秀」選角
2看房現形記
3制定遊戲規則
4水電瓦斯佛系管理

第六章 素人的裝修秘笈
1學會設計，租金翻倍！
2 30萬搞定全室裝修
3這些錢可以省！簡單DIY
4這些錢不能省！後患無窮
5如何找到合適的工班

第七章  二房東心理學
1包租也是一種創業，卻不是越大越好
2成為二房東的心理準備
3當包租變成你的職業
4包租心法
5二房東合法嗎？
6城市裡的寂寞，每個人都應該體驗共居

序／導讀

推薦序1 人生出現另一個可能性的方式
何桂育／巴黎不打烊

在正式進入這本書之前，先跟大家說說我和Tody是怎麼認識的。

我在巴黎的設計工作當中，有一半是為世界知名品牌服務。在2011年時，當時稱為台灣創意中心的台灣設計研究院，為了讓更多國內由OEM轉型為ODM的企業認識品牌發展與規劃，還有更多的設計人才能為本土企業服務，找我規劃一個在巴黎上課的「法式品牌workshop」。而台創當時和我對口的負責人，就是Tody。

那次和Tody一起工作的經驗，讓我知道她是一個俐落、邏輯思考極佳，而且規劃縝密的人。當時在我的課程大綱和講師確定後，心思細膩的Tody遠在台灣，就對所有博物館、美術館的參觀行程與細節安排進行了全面的了解。在我們往來的email中，她跟我確認所有巴黎方面的相關細節，讓台創第一年的法式品牌workshop完美的在巴黎舉行，也讓後續接手這個workshop的人可以遵循她創下的規範。

做事要求完美的Tody離開台創之後，我曾經在上海見過她，只記得那時她很晚才下班，工作非常的累，是一個管理800人企業的營運長。再後來，我帶孩子回台學中文，她也剛搬回台灣，我們倆又在台北見面。當時她一切從零開始、找房子、和房東簽約、設計裝修、出租……等，後來甚至去上課、考裝修工程管理證照。在成功的完成一間間案子後，我們又在巴黎碰面，那時候她已經是Tody老師了。

回到這本書《不買房當房東》，看到每一章節的內容與標題，就讓我想到那個曾經一起規劃課程的Tody，她還是一樣的邏輯清楚而且思緒縝密。Tody會在你提出問題前，就回答你心中疑惑，像「如何和屋主溝通？」、「二房東合法嗎？」這些簡單的技術性問題，完全不需要你開口提問。而更深層面的心理問題，像租屋者的角度和心態、設計與需求，或共生趨勢與現象等等，她也都幫你想好了。就像我們當時在巴黎的workshop，Tody什麼都幫大家準備好了。

法國2021年的最低薪資是每個月稅後1231歐元，小巴黎蛋黃區的平均房價是每平方米一萬一歐元上下，這樣的比例對法國人來說，巴黎的房價還是很高，但一位大學畢業後穩定工作幾年的年輕人，還是有機會在三十歲以前貸款買房（巴黎市中心可能不太容易，但郊區不是問題）。反觀台北市不平衡的房價和年輕人的薪資收入，買房可能比法國年輕人還難。當然，不要說年輕人了，我這一代台北市長大的小孩，如果沒有父母的幫助，可能也很難靠自己在台北買房。所以我身邊也有一些朋友，至今仍與父母同住，或選擇租屋居住。

在買房困難的年代，Tody不買房也能當包租公、包租婆的技術和心法，是開啟大家人生出現另一個可能性的方式，用較低的成本獲得較高的獲利，或被動收入。而本書正是讓無法親自上Tody課程的朋友們，可以透過她清晰有條理的文字，更容易了解這個產業的管道。

推薦序2  以小搏大！把握共享經濟年代的關鍵商機
楊佳璋／台灣設計聯盟理事長、樺致形象設計有限公司創意總監

認識Tody已經超過十年了！當年她正在「台灣創意設計中心」任職，敝人時值擔任「中華平面設計協會」理事長，因而有機會在工作上與她接觸與合作。當時的印象中，Tody就是個做事認真、開朗樂觀、又積極努力的年輕女孩。

後來，她決定從台創中心離職，主動約了要前來我的公司拜訪。我們很愉快的談了幾個小時的創業經，我才發覺這個女孩不只是我表面認知的認真開朗積極而已，她是一個有著旺盛的創業企圖心，願意為了夢想而付諸實踐的行動派。

近十年來，屢屢聽聞Tody的新創事業發展順利，現在能將成功經驗大方付梓與群眾分享，是一件值得慶祝的好事，這次接到她新書的序言邀約，我更是非常樂意能成為第一手作品的讀者。

《不買房當房東》這本書，我必須說，書名就很迷人啦！在這個房價高居不下、且政府打房讓人覺得只是喊喊口號的年代，如何能「不買房」還能「當房東」？我相信這本書對於時下的年輕人來說，一定有相當的吸引力！

「共享」是本書要談的事業的核心價值，作者Tody善用了她專長的設計思維（Design Thinking）模式：發現問題、找出癥結、用設計解決問題。

於是她發展出一套可行的商業模式：

一、問題：房價居高不下，租屋需求者眾。然而，傳統的房東卻常因顧慮公共空間管理不易，以及衍生而來的電費分擔等問題難解，所以乾脆都將公共空間降至最低，甚至完全沒有！卻也因此讓租客必須捨棄對這些公共空間的需求。

二、問題核心：租屋與生活品質，難道不能兼顧？

三、設計解決問題：Tody針對此痛點切入，善用設計導入來改造較不受年輕租客青睞的大坪數、高租金老屋，用輕裝修將客廳、餐廳等公共區域改造成舒適的共享空間，並且透過氛圍的營造，強化客廳的人際交流，以及廚房設施的烹煮功能，如此一來，反倒吸引不想因租房犧牲生活品質的年輕租客族。

四、在房價高不可攀的台灣社會，讓買不起房子，卻又想要當房東賺取房租的年輕人，不僅可以運用這個可被複製的「共享宅」模式，發掘新的巿場需求、滿足不同的租客屬性，更可以協助許多不擅長管理房客和裝修房屋的年長房東，得以順利出租房子，創造雙贏，進而降低空屋率，提供更多元化的租屋產品。

寫到這裡，我越發覺得這本書真的切中人們重視居住品質、同時能夠建立第二收入的核心！但說起來簡單，實際的操作又是如何呢？Tody不藏私，以她本身設計的專才，再加上多年的操作經驗，有系統的教你怎麼篩選物件、如何有效輕裝修又節省成本、甚至還教你怎麼計算投報率。

趕快翻開書，進入《不買房當房東》的世界吧！在這個事事講求共享經濟的年代，掌握住「以小搏大」的關鍵商機。

自序  打開「財務智商腦」，永遠不嫌晚

關於學習「財務智商」，我起步得很晚。在職場工作的十多個年頭裡，我和大部分的上班族一樣，努力工作、期待著年終獎金、期待著加薪。直到35歲，在上海爬到了800人的企業營運長，每天工作16個小時，休假也緊盯著手機訊息一刻不敢鬆懈，連生病也不願意請假，然而戶頭裡的存款，卻離可以退休的狀態依舊遙不可及，我才開始思考：「靠存款，真的能實現財務自由嗎？」

當時我看到一個「4%的財務自由理論」，邏輯大概是說，如果存款的金額夠大，大到所產生的固定利息足以應付一年所需的生活開銷，那麼只要你的本金不變小，理論上，你就能一輩子靠利息活下去。假設一年需要的生活費是40萬，需要的本金就是除以4%等於1,000萬，才能靠利息來支應生活開銷。

也就是說，為了實現財務自由，我得先存到1,000萬。一�